不動産の住所変更登記が2026年4月義務化 5万円過料・スマート変更登記も開始

不動産登記の住所変更が義務化 九州を超える所有者不明土地の解消へ

2026年4月1日、不動産の所有者が引っ越しや婚姻・離婚などで住所や氏名を変更した際に登記の変更を義務付ける「住所等変更登記の義務化」が施行されます。これは2021年に成立した改正不動産登記法の全面施行にあたります。相続登記の義務化（2024年4月施行）に続く重要な改正であり、深刻化する「所有者不明土地」問題の解消に向けた取り組みが大きな節目を迎えます。

所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が分からなかったり、所有者が分かっても連絡が取れなかったりする土地のことです。国土交通省によると、その面積は約410万ヘクタールに及び、九州全土よりも広い範囲に相当するといわれています。こうした土地は、公共事業や災害復旧の妨げとなったり、放置されて隣接地に悪影響を与えたりするなど、社会問題として年々深刻さを増しています。政府の2023年調査では、登記簿で所有者が分からなかったり連絡が取れなかったりする土地が全体の26パーセントに上りました。

「自分の親が昔買った土地の登記がそのままなのに気づいた。法改正を機に確認しておかないとまずいと思った」

住所変更を怠れば5万円以下の過料 過去の変更も対象に

今回の義務化では、不動産の所有者（登記名義人）は住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料（かりょう）の対象となります。過料は前科が付く刑罰の「罰金」とは異なりますが、金銭的なペナルティであることに変わりはありません。

重要なのは、2026年4月1日より前に住所や氏名を変更したにもかかわらず、まだ変更登記を行っていない場合も義務化の対象になることです。この場合は施行日から2年間の猶予が設けられており、2028年3月31日までに変更登記を完了させれば過料は科されません。引っ越しを繰り返してきた不動産所有者や、婚姻・離婚で氏名が変わった方は、速やかに登記簿の現状を確認する必要があります。

手続きにかかる費用は、登録免許税として不動産1件につき1,000円です。申請に必要な書類は新住所の住民票などで、法務局の窓口のほかオンラインでも手続きが可能です。また、不動産の売却や相続の手続きをしようとしたとき、登記簿の住所が古いまま変更されていないと手続きが滞るリスクがあります。早めの対応が将来のトラブル防止にもつながります。

「引っ越しのたびに登記まで変えないといけないとは知らなかった。住民票を移すだけではダメだったのか」

法務局が自動で変更する「スマート変更登記」も同時スタート

不動産の所有者にとって引っ越しのたびに法務局へ手続きに行く負担を軽くするため、「スマート変更登記（職権登記）」制度も2026年4月1日から始まります。これは事前に法務局へ氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を申し出ておくことで、引っ越しなどによる住所変更を法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を通じて定期的に確認し、登記官が職権で登記簿を書き換える仕組みです。

この制度を利用すれば、所有者は変更登記の申請義務を果たしたとみなされます。しかも、スマート変更登記に係る登録免許税は非課税であり、費用がかかりません。スマート変更登記の事前申出は2025年4月から先行して受け付けており、法務省の専用サイトからオンラインでも手続きができます。ただし、事前申出をしていない場合は自動更新の対象外となるため、必要な方は早めに申し出ておくことが望まれます。

「スマート変更登記があるなら安心だが、自動で変わるか確認する方法もちゃんと周知してほしい」

段階的に進む改正 所有者不明土地の根絶に向けた「両輪」

今回の全面施行に至るまで、改正法は段階的に施行されてきました。2024年4月には相続による不動産取得を知った日から3年以内の相続登記申請を義務化しました。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科されます。2026年2月には、相続人などの請求に基づき法務局が対象者の所有不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。

相続登記の義務化と住所変更登記の義務化は、所有者不明土地の解消に向けた「両輪」とも言えます。両者がそろって義務化されることで、登記簿上の情報が常に最新に保たれる仕組みが整います。ただし、法務省が2025年12月に実施した認知度調査では、住所変更登記の義務化を「聞いたことがある」と答えた人はわずか30.9パーセントにとどまっていました。特に不動産の主要な所有者層である40代から70代以上での認知度が低く、制度を知らないまま施行日を迎える方も多いとみられます。

「法律が変わっても知らなかったでは済まされない。こういうことこそ政府がもっとしっかり周知すべきだ」

所有者不明土地問題は、高齢化の進展で今後もさらに深刻化が予測されています。国土計画協会によると、2040年には所有者不明土地が約720万ヘクタール（北海道に匹敵する面積）まで拡大するとの試算もあります。今回の全面施行をきっかけに、不動産を所有している方は登記簿の内容を改めて確認し、速やかに対応することが必要です。

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まとめ

• 2026年4月1日から不動産の住所変更登記が義務化（改正不動産登記法の全面施行）
• 住所・氏名の変更から2年以内に変更登記を申請しなければならない
• 2026年4月1日より前の未登記の変更も対象。猶予期間は2028年3月31日まで
• 正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料が科される
• 「スマート変更登記」も同時開始。事前申出で法務局が自動的に登記を更新（費用無料）
• 所有者不明土地は約410万ヘクタールと九州全土超。2040年には約720万ヘクタールに拡大の試算
• 住所変更登記義務化の認知度はわずか30.9パーセントと低く、周知不足が課題