日本政府、外国人不動産所有の見える化で規制・透明性に踏み出す

外国人の不動産所有を一元管理へ―2027年度に向け新制度構築を政府が調整

政府の新データベース構想と目的

政府は、外国人による日本国内の不動産所有の状況を一元的に把握・管理するためのデータベース構築に向けた調整に入った。国内のマンションや建物だけでなく、森林、農地、大規模な土地取引、国境離島や防衛施設周辺の重要土地など、多岐にわたる不動産・土地が対象となる予定だ。登録情報には所有者の国籍を含め、外国資金を使って国内法人を通じて購入された物件についても最終の実質所有者を把握できる仕組みとする。こうした情報を通じ、不動産取得の実態を「見える化」するのが目的だ。

このデータベースは、既存の「不動産ベース・レジストリ」を活用する。関係省庁で検討を進め、2027年度にも運用を開始したい考えである。現行制度では、農地など一部の不動産だけ国籍届出が義務化されており、マンションや都市部の建物では義務がなかった。今回の制度では、不動産種類を問わず届け出条件の統一化を図る。

背景：所有把握の不十分さと安全保障や地域の懸念

これまで、日本では基本的に外国人でも土地や建物を購入でき、その所有に国籍登録を義務づける制度は限定的だった。たとえば、農地は国籍情報を登録する必要があるが、都市部のマンションなどでは不要であった。こうした不整合は、誰がどの不動産を所有しているか明らかでないという盲点を残していた。

一方で近年、安全保障の観点や地域資源（水源地など）の保全、地域の土地利用の透明性を求める声が強まっていた。特に、防衛施設や国境離島の近く、森林や重要土地での外国資本による取得に対して「買収されたまま用途が分からなくなるのではないか」という不安が国民の間で広がっていた。また、都市部では外国人によるマンション購入が価格高騰や住宅の投機につながったとの指摘もある。こうした懸念に応える形で、所有実態の可視化を通じた規制や税制の議論につなげたい狙いだ。

制度の対象と内容

新制度の対象は以下のような不動産・土地を想定している。

* マンションや戸建てなどの都市の不動産登記物件
* 森林、農地などの自然・農業用地
* 国土利用計画法で規定される大規模土地取引
* 国境離島や防衛施設周辺など、特に警戒される地域の重要土地

加えて、たとえ外国資金によって取得された不動産でも、国内に登記法人を挟んだケースであっても、最終的な所有実態（最終受益者）を明らかにするために、法人の株主や役員の国籍届け出を求める方向だ。さらに、国外に居住する外国人が不動産を取得した場合にも、これまで限定されていた外為法上の届け出義務の枠を広げる見通しである。

これにより、これまで実態が不明だった「だれが」「どんな目的で」土地や建物を持っているかを正確に把握できるようになる。

今後の制度設計と政治的な意味合い

このデータベース構築と並行して、政府は土地取得規制の在り方そのものを検討する。所有把握が進むことで、たとえば日本人と外国人で税率を変える、あるいは取得そのものに条件をつけるといった制度設計の土台が整う可能性がある。

すでに、来年（2026年）1月をメドに、外国人政策の基本方針を策定する予定であり、不動産制度の見直しもその中で扱われる見込みだ。

しかし、注意すべきことがある。既存制度で外国人の不動産取得は原則自由であり、今回も全面禁止ではなく、あくまで「実態把握と透明化」が目的とされている。加えて、取得は規制せず、用途や利用状況を対象にする法律として、2022年に成立した法律（重要土地等調査法）があるが、その法律も「購入そのものを禁止するものではない」という限界がある。今回の制度も同様の枠組みであり、誰の所有かを把握する透明化が主体となる可能性が高い。

また、不動産市場や流通の活性化という経済面からは、外国資本の投資が景気に一定の好影響を与えてきたという評価もある。規制や届出の強化が、投資の萎縮や国内不動産市場の冷え込みにつながる懸念もある。

透明性確保と慎重な制度運用の両立を

外国人の不動産取得がすべて問題とは思わない。海外投資家を受け入れることで、不動産市場の活性化や資金流入というメリットもある。とはいえ、安全保障や地域資源の保護、住宅価格の高騰といった国民の不安は無視できない。だからこそ、所有者や資金源、最終受益者を正確に把握するこのデータベース構想には意味がある。

ただ、所有把握を目的とするだけでは不十分である。これをもとに、用途や転売条件、土地利用の透明性確保などの制度も慎重に設計すべきだ。特に、重要土地や農地、自然保全地などについては単なるデータ把握にとどまらない、明確なルールづくりが欠かせない。

外国人不動産の実態を把握するデータベース構築に向け、2027年度運用開始を目指す政府の構想が動き出している。不透明だった所有状況の「見える化」は、安全保障や地域資源保護の観点から理解できる一方で、法整備や市場への影響を慎重に見極めることが求められるだろう。