東京23区マンション平均1.3億円超に　「買える人しか住めない街」へ向かう都市のリアル

2025-07-17 コメント投稿する ▼

23区のマンション価格が“億超え常態化”へ

2025年上半期、東京23区の新築マンションの平均価格がついに1億3064万円に達した。前年同期から20.4％もの急騰で、過去最高を更新。しかもこれで3年連続の「1億円超え」となる。すでに“億ション”は一部富裕層向けの例外ではなく、東京の新築マンション市場全体で「常態化」しつつある。

価格上昇の背景には、土地価格と建築費の継続的な高騰がある。加えて、ディベロッパー各社が販売エリアを“高く売れる場所”に限定し、高所得層や海外投資家をターゲットに絞っている現実も見えてくる。

「もう都内は金持ちの街。一般人は近づくなってことか」
「一生かかっても買えない額に現実味がない」
「1億超えても“平均”って何…」

首都圏全体でも過去最高、埼玉は急騰26.9％

東京23区だけでなく、首都圏全体（東京都・神奈川・埼玉・千葉）でも新築マンションの平均価格は8958万円と過去最高を記録した。神奈川県では12.4％上昇して6957万円、埼玉県ではなんと26.9％もの急騰で6551万円に。
この数字を見れば、もはや“郊外に行けば安くなる”という常識も過去のものになりつつある。

一方、千葉県では前年の高額物件の反動で1.6％の下落となったが、それでも平均価格は5738万円と依然として高水準。新築マンションが庶民の手の届く価格帯からどんどん遠ざかっている。

「埼玉ですら6000万超えとか、もう笑うしかない」
「“都落ち”どころか“県外落ち”しても家は買えない」

インフレと人件費高騰が価格に拍車

価格上昇の背景にはインフレもある。資材価格や人件費は上がり続け、建築コストは高止まり状態。また、都市部への人口集中が続き、需要の強さも価格に拍車をかけている。
加えて海外マネーの流入も見逃せない。円安で相対的に割安感がある日本の不動産市場は、香港・中国・シンガポールなどの富裕層にとって“買い時”であり、実需とは異なる力が価格を押し上げている。

不動産経済研究所の松田上席主任研究員も「人件費の上昇が続いており、今後も価格は緩やかに上昇する見通し」としており、“値下がりを待つ”という戦略は通用しない時代が来ている可能性もある。

「海外の金持ちが買って、庶民が家を諦める構図。これって健全？」
「住宅は投資対象じゃなくて“住む場所”のはずだった」

「マイホーム」の夢はどこへ消えた

もはや「マンション購入＝人生最大の買い物」どころか、「そもそも買える人が限られている」時代に入ってしまった。年収500万～700万円程度の中間層にとって、1億円のマンションは現実的な選択肢ではなく、夢ですらなくなっている。

しかもこれは“ラグジュアリー物件”の話ではない。「新築マンション全体の平均価格」である。駅近で子育てに便利なエリア、老後に安心して暮らせる物件――そんな「ごく普通の理想」は、金銭的に“特別な存在”になりつつある。

いまや住宅ローンの審査すら通らない人が増え、首都圏では“買うか借りるか”ではなく、“借りることすら厳しい”という家庭もある。住宅政策がこうした現実をどう受け止めるのか、いま問われている。