金子国交相「外国人のマンション取得実態調査」国内居住者含め把握へ

マンション価格高騰

金子国交相「国内居住外国人も調査」投機的取引に警戒強める

金子恭之国土交通相は2026年1月23日の記者会見で、都市部の新築マンションの取得状況に関する調査を昨年に続き実施し、国内居住の外国人による取引の実態も調べると説明しました。マンション価格高騰をめぐり、外国人による短期売買が一因だと指摘する声があるためです。「日本人か外国人かを問わず、投機的取引は好ましくない」とも述べ、実態把握を進める姿勢を示しました。

登記情報で国籍把握が可能に

昨年の調査は不動産登記情報に基づき実施し、新築マンションの取得者の住所が国内か海外かで区別しました。制度改正によって今後、登記情報で国籍が把握できるようになるため、金子氏は「データ蓄積が進めば、国内に居住する外国人も含めて調査する」と述べました。次回調査の時期は未定です。

現在の制度では、マンションに限らず不動産登記時に国籍の登録は義務付けられていません。軍事施設の周辺など一部の例外を除き、国籍による取得制限はありません。しかし、高市早苗首相が外国人政策の厳格化を看板政策の一つとして掲げる中、法務大臣に対して不動産登記について国籍を記載する仕組みの検討が指示されています。

「外国人がマンション買い占めてるって本当なの?データで示してほしい」
「投機的取引って、日本人もやってるよね。外国人だけの問題じゃないでしょ」
「国籍で区別するのは差別につながらないか心配」
「まずは実態を把握するのは大事。感情論じゃなくて事実に基づいて議論しないと」
「マンション価格高騰の本当の原因は何?外国人のせいにして誤魔化してない?」

昨年調査で判明した実態

国土交通省が2025年11月に公表した初めての調査によると、東京23区の新築マンションのうち、海外に住所がある人が取得した割合は2025年1月から6月に3.5パーセントでした。都心6区では7.5パーセントに上昇しています。

短期売買については、東京23区で2024年1月から6月の購入分のうち9.3パーセントが1年以内の売買でした。都心6区だけを見ると12.2パーセントに上りました。ただし、国外に住所がある人による短期売買の割合は、国内に住所がある人のそれを下回っているというデータもあります。

政府が総合的対応策を策定

こうした方針は、政府が2026年1月23日にまとめた外国人政策の総合的対応策に盛り込まれました。政府は在留審査や日本国籍取得の厳格化を盛り込んだ基本方針を取りまとめ、23日に首相官邸で関係閣僚会議を開き公表しました。

在留資格の取得を厳しくすることが柱となっています。永住の資格を取る際、日本語能力を求める要件を新設します。永住者は400万人近くいる在留外国人のうち2割を占めています。

日本国籍を取得する帰化も運用を変更します。居住要件を現状の5年以上から10年以上に延長する案があります。医療費や税の不払い情報を出入国在留管理庁に報告し、在留更新を認めないなどの施策も講じます。

国交省の他の取り組み

国土交通省では他に、違法民泊の仲介サイト排除や、オーバーツーリズム対策強化、公営住宅の新規入居者の国籍確認などに取り組みます。

高市首相は2025年11月に関係閣僚会議を設置し、2026年1月に基本的な方向性を取りまとめました。議長には木原稔官房長官、副議長には平口洋法相とともに、小野田紀美外国人共生担当相が就いています。

外国人政策は日本維新の会と連立を組む首相の看板政策の一つです。もともと維新は外国人規制を訴えていました。自民党総裁選が始まる前の9月に、外国人の受け入れ人数を制限する総量規制を盛り込んだ提言書をまとめ、法務省に提出しています。高市氏も10月の党総裁選の公約に、不法滞在者対策など外国人政策の強化を掲げていました。

民間企業も対策に動く

三井不動産レジデンシャルは、東京都中央区に2028年に完成予定の48階建てのタワーマンションについて、マンションを買った人が引き渡しの前に転売しようとした場合に手付金が没収される異例の仕組みを初めて導入しました。転売しようとした場合に数千万円程度とみられる手付金を違約金として没収し、売買契約を解除することがあります。

金子氏は11月18日の会見で、三井不動産レジデンシャルの取り組みについて「有効性については、国土交通省としても期待感を持って今後の動向を注視してまいりたい」と期待感を示していました。

不動産大手などが加盟する不動産協会も、投機的なマンション取引を防ぐため、引き渡し前の転売を禁止する方針を固めています。都心のマンション価格高騰の一因として指摘されている、投資家や外国人の短期売買を抑制することが狙いです。

マンション価格の実態

不動産経済研究所によると、2025年10月の東京23区の新築マンションの平均価格は前年同月比で18.3パーセント高い1億5313万円でした。価格高騰の要因として投機的な売買が指摘されています。

近年の住宅価格上昇の背景には、需要と供給の両面で様々な要因があると金子氏は認識しています。投機目的でのマンション取引の可能性を指摘する声があることも承知しているとしています。

実態把握と規制のバランス

金子氏は「国土交通省としても、実需に基づかない投機的な取引は好ましくないと考えている」としています。まずは取引の実態を把握することが重要であり、国外からの取得を含めたマンションの取引実態を早急に把握、公表するとともに、その結果も踏まえて必要な対応を検討していきたいと述べています。

ただし、外国人による不動産取得の規制は国際協定が壁となる可能性もあります。自民党と維新は2026年の通常国会で外国人及び外国資本による土地取得規制を強化する法案を策定することで合意していますが、実現には課題も多いとみられます。

今後の焦点

次回調査では、登記情報で国籍が把握できるようになることで、より詳細な実態が明らかになると期待されています。国内に居住する外国人の取引実態が明らかになれば、マンション価格高騰の真の要因を分析する材料となります。

金子氏は「日本人か外国人かを問わず、投機的取引は好ましくない」と強調しており、国籍によらず投機的な取引全般を問題視する姿勢を示しています。実態把握を進めた上で、どのような規制が必要かを検討することになります。

政府の外国人政策の総合的対応策の一環として、マンション取引の実態調査が進められることで、価格高騰問題への対応が本格化することになります。