不動産登記に国籍記入義務化検討　外国人購入実態把握でマンション価格高騰対策

政府による不動産登記への国籍記入義務化の検討が注目されている。外国人の不動産取得実態が不透明な中、マンション価格高騰が続く背景には何があるのだろうか。市場環境の適正化に向けた政府の取り組みを分析する。

外国人不動産取得の実態が浮き彫りに

政府は現在、不動産登記において所有者の国籍記入を義務付ける方向で調整を進めている。この動きは、外国人による不動産取得の実態把握が困難な状況を改善し、適切な市場環境づくりを目指すものだ。

国土交通省が実施した調査によると、2024年上半期に東京都内で新築マンションを購入した人のうち、外国に住所がある人の割合は約3%だった。この数字は氷山の一角に過ぎない可能性があり、特に都心部では外国人購入者の存在感が際立っている。

三菱UFJ信託銀行の2024年度下期デベロッパー調査によると、千代田区・港区・渋谷区の都心3区における新築マンション購入者の約2～4割が外国人という衝撃的な結果が出ている。開発業者の30.8%が「20%以上30%未満」、同じく30.8%が「30%以上40%未満」と回答し、中には「50%以上外国人」という回答も7.7%存在した。

SNSでは、外国人の不動産購入に対する懸念の声が相次いでいる。

「都心のマンション、半分も外国人が買ってるなんて驚きです」
「日本人がマイホーム買えなくなってしまう」
「国籍記入は当然の措置だと思います」
「透明性のある市場にしてほしい」
「投資目的なのか住居目的なのか知りたい」

登記制度改正による透明性向上への布石

実は、外国人の不動産登記に関しては既に制度改正が実施されている。2024年4月1日から、外国人個人が不動産の所有者となる場合、日本語表記に加えてローマ字表記の併記が義務化された。さらに海外居住者については、日本国内の連絡先が登記事項として記録されることになった。

これらの制度改正は、外国人所有者の本人確認を容易にし、連絡が取れない所有者問題の解決を図る狙いがある。パスポートや在留カードとの照合が可能となり、不動産登記の正確性向上が期待される。

価格高騰の複合的要因

マンション価格高騰の背景には、外国人購入だけでなく複数の要因が重なっている。東京23区の新築マンション平均価格は、2022年比で39.4%も上昇し1億円を突破した。2024年に入っても東京23区全域の新築平均価格は約1億1,862万円に達している。

価格上昇の主要因として、建設資材や人件費の高騰、労働時間規制による工期延長、円安による海外投資マネーの流入などが挙げられる。2024年4月からは建設業の働き方改革関連法がフル施行され、人件費上昇と工期長期化がマンション価格を押し上げている。

政府の包括的対策

政府は今回の国籍記入義務化検討と併せて、総合経済対策の中で全国の土地や不動産取引の調査費用を盛り込み、継続的な実態把握を進める方針だ。これは単発の措置ではなく、不動産市場の透明性向上と適正化に向けた包括的な取り組みの一環と位置付けられる。

国土交通省は2025年10月に大規模な土地取得者に対し、自治体への国籍届出義務化のための関係法令を改正した。さらに政府は、カナダ、ドイツ、韓国、台湾などの外国人不動産購入規制について詳しく調査し、法改正を視野に入れた検討を進めている。

今後の市場への影響

外国人の不動産取得実態の透明化は、市場の健全性向上につながる可能性が高い。投機的な取引の抑制効果も期待される一方で、適正な投資や居住目的の購入まで阻害しないよう、制度設計の慎重な検討が求められる。

マンション価格の高騰は複合的要因によるものであり、外国人購入の実態把握と併せて、建設コスト抑制や供給量確保など多角的なアプローチが必要だ。国籍記入義務化は透明性向上への重要な一歩となるが、根本的な解決には時間を要するだろう。