大阪ミナミ住宅地の地価急騰　特区民泊と移民需要が既存ホテルを圧迫

大阪ミナミ住宅地で地価急騰　特区民泊と移民需要が影響

国土交通省が16日に発表した基準地価調査によると、全国的に地価の上昇が続き、大阪圏でも住宅地・商業地ともに4年連続で上昇を記録した。特に大阪ミナミ周辺では、訪日観光客需要に加え、国家戦略特区制度を活用した「特区民泊」の用地需要が急速に拡大し、住宅地価格の押し上げ要因となっている。商業地にとどまらず住宅地にも波及しており、地域の景観や生活環境に影響が広がっている点が注目される。

ミナミの商業地と住宅地で同時進行する上昇

ミナミは関西国際空港からのアクセスが良好で、戎橋や道頓堀、日本橋のオタロードといった観光地が集中する。新型コロナ禍の沈静化後、観光客数は急増し、宿泊需要の逼迫が地価を押し上げている。商業地では「アシベビル」が21.4％の上昇率で大阪圏トップとなり、「デカ戎橋ビル」も1平方メートルあたり2410万円を記録。その他の地点でも15％を超える上昇が確認されるなど、全国的にも異例の伸び率を示した。

こうした動きは商業地だけにとどまらず、周辺の住宅地にも波及している。浪速区塩草では9.9％の上昇率を記録し、ミナミ中心部で宿泊できない観光客を取り込む受け皿として特区民泊需要が地価を押し上げた。大阪市全体で特区民泊の95％が集中し、塩草地区では15件以上の施設が確認されている。

地域住民の不安とトラブル

しかし急速な増加は地域に負担をもたらしている。浪速区塩草連合振興町会の小川進会長は「利用者によるごみのポイ捨てや騒音が目立つ」と指摘し、吸い殻の投げ捨てによる火災リスクも報告されている。所有者が外国人、とりわけ中国人オーナーの場合、トラブル発生時に連絡が取れず、住民が警察に通報せざるを得ないケースも少なくない。

阪南大学の松村嘉久教授は、運営実態の4割超が中国系事業者によるものと推定。単なる宿泊事業ではなく「経営・管理ビザ」取得のための手段として活用され、移住を視野に入れた物件取得が進むと指摘する。採算度外視の投資が横行し、既存のホテルや民泊経営を圧迫している現状は、観光振興と地域の安心の両立を難しくしている。

外国資本頼みと制度見直しの課題

不動産経済研究所の笹原雪恵大阪事務所長は、今後の大阪・関西万博やIR開業を背景にさらなる需要増が予想される一方、「外国資本頼みの構図に注意すべき」と警告する。安価な住宅を買い上げ、高値で転売する手法は一時的な収益をもたらすが、地価全体を不自然に引き上げ、地域住民の生活基盤を揺るがす恐れがある。すでに大阪市は規制強化を検討しているが、松村教授は「禁止すれば闇民泊が増える」と指摘し、適正運営を促す仕組みづくりを求めている。

「ホテル不足を埋めるのは理解できるが、騒音やごみ問題を放置するのは困る」
「外国人オーナーと連絡がつかない状況が常態化しているのは異常だ」
「地元住民の声を無視して観光一辺倒では地域が疲弊する」
「移民の口実としてビザを利用されるのは政策の抜け穴だ」
「観光振興と生活環境の調和を真剣に考えてほしい」

このようにSNSや地域の声は懸念を共有している。大阪市が進めるうめきた開発や将来的なリニア中央新幹線の新大阪駅乗り入れなど、市全体で需要が根強いことは確かだが、外国資本による短期的な投機色の強い投資が地域社会を疲弊させる懸念は拭えない。

大阪ミナミの特区民泊と移民需要が既存ホテル経営を揺るがす

観光需要の増大と特区民泊の拡大は、表面的には地域経済を潤しているように見える。しかし現実には、移民を視野に入れた外国人投資家による採算度外視の取引が既存ホテルや地元住民を圧迫しつつある。地域の生活環境を守りつつ健全な観光振興を進めるためには、適切な規制と透明な運営ルールの確立が急務であり、「ポピュリズム外交」に流されるのではなく、国益と地域社会の安定を両立させる政策が求められる。